NULIDAD DE CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN EN LOS SUPUESTOS DE SUBROGACIÓN EN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONCEDIDO AL PROMOTOR

Entre las distintas situaciones que se encuentran dentro del ingente número de asuntos relativos a la nulidad de condiciones generales de contratación -que, de manera genérica, aunque incompleta, se suelen reducir habitualmente a las denominadas “cláusula suelo” y “cláusula de gastos”- encontramos con cierta frecuencia aquellos casos en los que el consumidor se subroga, en el mismo acto de la compra de su vivienda, en el préstamo hipotecario concedido previamente por una entidad financiera al promotor del inmueble.

Préstamo que, normalmente, tiene su origen en la distribución o individualización de la responsabilidad hipotecaria entre cada una de las viviendas edificadas, a partir del inicialmente otorgado por el banco para financiar la construcción completa de un edificio, complejo inmobiliario o urbanización.

A estos supuestos también es aplicable la exigencia de que el consumidor debe tener en el momento de formalizar la escritura pública en cuestión -es decir, al subrogarse en el préstamo hipotecario previamente concedido al promotor- un real y efectivo conocimiento de las restricciones o limitaciones que pudiera contener el contrato, de manera que cuente con toda la información necesaria para valorar las implicaciones económicas que se derivan de su firma, adoptando su decisión con plena consciencia de las obligaciones que asume.

El hecho de que el préstamo haya sido suscrito previamente por otras personas (banco y promotor) no exime, sino más bien agrava, el imperativo legal y jurisprudencial en virtud del cual el consumidor debe comprender de manera real y efectiva el contenido de las estipulaciones contractuales, debiendo dichas cláusulas superar el control de transparencia y/o abusividad.

Así lo ha declarado, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2017, cuando confirma la conclusión alcanzada en la instancia y al resolverse el posterior recurso de apelación en el sentido de que:

“el banco no suministró información alguna al prestatario sobre la existencia y trascendencia de la cláusula suelo antes de la firma de las escrituras, la de subrogación y la de novación, por lo que cuando el prestatario adoptó su decisión, no tenía la información que le permitiera valorar la trascendencia de tal cláusula en la economía del contrato, pues la existencia del suelo limitaba significativamente la posibilidad de variación a la baja del tipo de interés”

Por tanto, si no se ha superado el control de incorporación de las cláusulas, y sin perjuicio de que deban también cumplir con los requisitos de concreción, claridad y sencillez, debe declararse su nulidad, en aplicación de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

Alfonso Pérez Portero
ARACO ABOGADOS Y ASESORES